Schwarz-Immobilien – Glossar

Rechtliche Hinweise

Dieses Glossar erklärt Ihnen die Begriffe, die wir auf unserer Web-Seite verwenden, in dem Sinn, in dem diese bei Schwarz-Immobilien verwendet werden. Wir beschränken uns dabei auf die Situation in Deutschland und den Gebrauch in der Immobilienwirtschaft.

Diese Begriffserklärungen dienen lediglich dem Verständnis unsere Web-Seite und stellen keine Rechtsberatung dar.

 

Beschlussfähigkeit (Wohnungseigentümerversammlung)

Die Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung ist die Voraussetzung dafür, dass die Teilnehmer der Versammlung wirksame Beschlüsse fassen können. Eine Wohnungseigentümerversammlung ist dann beschlussfähig, „wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.“  (§ 25 Abs. 3 WEG)

Diese Bestimmung des WEG ist abdingbar. Die Beschlussfähigkeit kann beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung anders geregelt sein.

Die Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung ist durch den Verwalter zu prüfen.

Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig, so wird der Verwalter diese beenden und eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einberufen. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Der Verwalter hat in der Einladung darauf hinzuweisen.  (§ 25 Abs. 4 WEG)

 

Eigentum und Besitz

Umgangssprachlich werden Eigentum und Besitz oft gleichgesetzt. In der Immobilienwirtschaft, insbesondere beim Verkauf bzw. dem Erwerb von Immobilien sowie bei der Vermietung von Immobilien, sind Eigentum und Besitz aber streng voneinander zu unterscheiden. 

Eigentum bezeichnet das rechtliche Herrschaftsverhältnis einer natürlichen oder juristischen Person über eine Sache. Der Eigentümer ist kraft seines Eigentums berechtigt, über die Sache frei zu verfügen und andere von jeder Einwirkung auf diese auszuschließen, soweit nicht Gesetze oder Rechte anderer Personen dem entgegenstehen. Das Eigentum an einer Immobilie ist an die Eintragung in das Grundbuch gebunden.

Besitz meint die tatsächliche Herrschaft über eine Sache, bedeutet also, dass jemand tatsächlich über eine Sache verfügt, sie in seiner Gewalt hat. Dies gilt unabhängig davon, ob die Sache sein Eigentum ist oder nicht, also beispielsweise auch dann, wenn die Sache gemietet oder unrechtmäßig angeeignet ist.

Ein gutes Beispiel zur Erklärung des Unterschieds zwischen Eigentum und Besitz, ist der Diebstahl. Wenn jemand ein Auto gestohlen hat, so ist der Dieb zwar der Besitzer des Autos, aber nicht der Eigentümer.

In der Immobilienwirtschaft spielt der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz insbesondere in zwei Fällen eine Rolle: 

Beim Kauf einer Immobilie:

Beim Kauf einer Immobilie, wird der Käufer erst mit der Eintragung in das Grundbuch Eigentümer dieser Immobilie. Im Kaufvertrag wird aber üblicherweise ein früherer Zeitpunkt für den „Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten“ festgelegt, also für den Zeitpunkt, ab dem der Erwerber die Immobilie nutzen darf. Da die Eintragung einer Immobilie in das Grundbuch regelmäßig einige Zeit in Anspruch nimmt, entsteht eine Zwischenphase, in der der Käufer bereits Besitzer der Immobilie, aber noch kein Eigentümer ist.

Vermietung und Verpachtung

Auch bei der Vermietung und Verpachtung sind Eigentum und Besitz getrennt. Mit dem Mietvertrag wird der Mieter Besitzer, der Vermieter bleibt jedoch Eigentümer der Immobilie.

 

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes bezeichnet, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind (§ 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

 

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist die Grundordnung der Gemeinschaft und wird üblicherweise bei der Begründung des Wohnungseigentums durch den aufteilenden Eigentümer festgelegt.

Unterschieden werden muss die Gemeinschaftsordnung von der Teilungserklärung die oftmals in derselben notariellen Urkunde enthalten sind.

Die Gemeinschaftsordnung kann man als Vereinbarung der Wohnungseigentümer verstehen. Sie gehört zum Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Das hat zur Folge, dass diese Regeln fest mit dem Wohnungseigentum verbunden sind und auch für jeden Rechtsnachfolger gelten.

Durch die Gemeinschaftsordnung können die (abdingbaren) Bestimmungen des WEG durch eigene Regelungen der Gemeinschaft ersetzt werden. Gibt es keine Gemeinschaftsordnung, richtet sich das Rechtsverhältnis der Eigentümer allein nach den gesetzlichen Vorschriften. 

Eine Änderung oder Neufassung der Gemeinschaftsordnung ist nur möglich, wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind, diese Zustimmung notariell beglaubigt und die Änderung im Grundbuch eingetragen ist. Durch diese Hürden ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung praktisch kaum zu realisieren.

 

Grundbuch (Grundstückregister)

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind.
 

Immobilienverwaltung

Das Verwalten einer Immobilien (Immobilienverwaltung) ist das zeitnahe, aufgabenbezogene Erfassen, Betreuen, Leiten, Lenken und Verantworten der dynamischen Abläufe einer Immobilie auf der Grundlage von Vereinbarungen, Vorschriften und Gesetzen.

 

Mietshaus

Ein Mietshaus (auch: Miethaus oder Zinshaus) ist ein Wohngebäude, in dem die einzelnen Einheiten vom Vermieter gegen ein (meist monatliches) Entgelt zur Verfügung gestellt werden. Dabei kann es sich sowohl um Wohnungen als auch um Gewerberäume handeln.

 

Mietverwaltung

Die Mietverwaltung ist die Verwaltung von Mietobjekten (Mietshäuser, Gewerbeobjekte, Eigentumswohnungen usw.) für deren Eigentümer. Sie umfasst Verwaltungsaufgaben, wie die Abwicklung des Zahlungsverkehrs, den Kontakt zu Mietern, Erhaltung einer Immobilie und das Berichtswesen für den Eigentümer (Reporting).

Sonderformen der Mietverwaltung sind die Sondereigentumsverwaltung und die Verwaltung von Gewerbeobjekten an.

 

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Für jedes Sondereigentum ist festgelegt, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) ihm zugeordnet sind.

Die Miteigentumsanteile sind die Grundlage für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) und spielen oft auch bei der Eigentümerversammlung eine wichtige Rolle, da die Beschlussfähigkeit und das Stimmrecht davon abhängig sein können. 

 

Sondereigentum

Der Gegenstand des Sondereigentums wird in § 5 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschrieben: „Gegenstand des Sondereigentums sind die gem. § 3 Abs. 1 (WEG) bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf ein Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 (WEG) zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.“
Es ist somit das Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung), Geschäftsräumen, Werkstätten, Lagerräumen, Arztpraxen u. ä.

 

Stimmrecht (Eigentümerversammlung)

Im Allgemeinen wird unter Stimmrecht das Recht verstanden, an einer einberufenen Abstimmung mit einem bestimmten Stimmgewicht teilnehmen zu dürfen.

In der Wohnungseigentümerversammlung bedarf es des Stimmrechts, um am Beschlussverfahren teilnehmen zu können.

 

Teileigentum

Teileigentum ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Teileigentum ist der Parallelbegriff zu Wohnungseigentum, bei dem es aber nicht um Wohnungen, sondern z. B. Ladengeschäfte, Praxis-, Büro- oder Kellerräume oder Garagen (Gewerberäume) geht. 

Im rechtlichen Sinne umfasst das Teileigentum drei untrennbare Komponenten:

  1. das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen,
  2. den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und
  3. das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen (Wohnungseigentum) und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden sind (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Mit ihr wird das Wohnungseigentum– und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die Teilungserklärung ist im § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
Unterschieden werden muss zwischen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, die oftmals in derselben notariellen Urkunde enthalten sind.
 

Wohneigentum

Mit Wohneigentum wird eine eigengenutzte Immobilie bezeichnet, also eine Wohnung (Wohnungseigentum) oder ein Grundstück (Eigenheim), die nicht an Dritte vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt wird.

 

Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen)

Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Dabei hat jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

  1. das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
  2. der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum und
  3. das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Gesamtheit aller Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezeichnet.

 

Wohnungseigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung (oder kurz Eigentümerversammlung) ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, kurz: WEG) vom 15. März 1951 regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.

(Siehe: Wohnungseigentumsgesetz)

 

Wohnungseigentumsverwaltung

Der Begriff Wohnungseigentumsverwaltung wird in zweierlei Hinsicht verwendet. Zum einen versteht man darunter die Aufgabe der Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, zum anderen die Person bzw. die Firma, welche diese Aufgabe erfüllt (auch Wohnungseigentumsverwalter oder WEG-Verwalter).

Die Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung sowie ihre Befugnisse und Pflichten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Sie umfassen die zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Geschäfte.

Aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergeben sich ebenso die wesentlichen Befugnisse und Pflichten des WEG-Verwalters.

 

Wohnungsgrundbuch

Das Wohnungsgrundbuch ist eine spezielle Form des Grundbuchs, in welchem nicht Grundstücke, sondern Eigentumswohnungen verzeichnet sind.

Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuch und nicht Bestandteil des Grundstücksgrundbuchs. Bei der Aufteilung eines Grundstücks (Stammgrundstück) in Wohnungseigentum wird das Grundbuchblatt des Grundstücks gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG von Amts wegen geschlossen.

Im Falle von Teileigentum werden die entsprechenden Grundbuchblätter mit „Teileigentumsgrundbuch“ bezeichnet.

(Siehe auch: Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV) geregelt (§ 1 WGV).